Признание сделки с квартирой недействительной

Летом 2015 года мать моей доверительницы пропала. Через несколько месяцев выяснилось, что ее квартира уже продана: договор купли-продажи от 16 сентября 2015 года был подписан от ее имени, а право собственности зарегистрировано за покупательницей. Спустя семь лет, после того как мать объявили умершей, дочь подала иск о признании сделки недействительной и включении квартиры в наследство. Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга решением от 28 ноября 2022 года признал договор недействительным, аннулировал запись о праве покупательницы в ЕГРН и включил квартиру в наследственную массу.

Я представлял наследницу. Дело о том, как вернуть квартиру, которую продали без собственника, и какие доказательства для этого нужны, если сам собственник уже ничего не может сказать.

Квартира в Санкт-Петербурге принадлежала матери доверительницы с 2013 года. Летом 2015 года мать при невыясненных обстоятельствах пропала. По материалам дела:

1. 16 сентября 2015 года от ее имени заключен договор купли-продажи квартиры за 2 000 000 рублей; по договору расчет произведен полностью до подписания. 1 октября 2015 года право собственности зарегистрировано за покупательницей.
2. 18 ноября 2015 года следственный отдел возбудил уголовное дело по факту исчезновения. 14 марта 2016 года следователь назначил почерковедческую экспертизу договора.
3. Эксперт пришел к выводу, что подпись от имени матери в договоре и подписи в заявлении в Управление Росреестра от 16 сентября 2015 года выполнены не ею, а иным лицом.
4. 18 мая 2016 года материалы о возможном мошенничестве со сделкой выделены из уголовного дела, дочь признана гражданским истцом. 7 октября 2016 года следствие приостановлено.
5. Решением Василеостровского районного суда от 12 декабря 2018 года мать признана безвестно отсутствующей, решением того же суда от 23 декабря 2021 года объявлена умершей. Оба решения по заявлениям дочери, в них установлено, что сведений о месте нахождения матери нет с 18 ноября 2015 года.
6. 16 марта 2022 года дочь получила свидетельство о смерти, 21 марта 2022 года подала нотариусу заявление о принятии наследства. Она единственный наследник первой очереди, другого имущества у матери нет.

Иск о признании сделки недействительной мы предъявили к покупательнице и Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу. Требования: признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности, включить квартиру в наследственную массу, признать недействительной запись в ЕГРН о праве покупательницы.

Покупательница в заседание не пришла. В письменном отзыве она сообщила, что по существу ничего пояснить не может, то есть ни подтвердить, ни опровергнуть доводы истицы. Управление Росреестра просило рассмотреть дело без его представителя, нотариус тоже.

1. Собственник договор не подписывал. По ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме совершается путем составления документа, подписанного лицом, которое ее совершает. По ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается одним документом, подписанным сторонами. Заключение почерковедческой экспертизы из уголовного дела показало: подписи в договоре и в заявлении на регистрацию выполнены не матерью. Значит, воли собственника на продажу не было, и договор не отвечает требованиям закона (ст. 153, 166, 168 ГК РФ).
2. Подписи поставлены, когда мать уже пропала. Договор датирован 16 сентября 2015 года, а исчезла мать летом 2015 года. Это следует из материалов уголовного дела и из двух вступивших в силу решений суда о признании безвестно отсутствующей и объявлении умершей.
3. Истица вправе требовать возврата квартиры в наследство. По ст. 1112 ГК РФ в наследство входит имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства. Если договор недействителен, квартира из собственности матери не выбывала. Дочь наследник первой очереди и в срок подала заявление нотариусу (ст. 1153, 1154 ГК РФ).
4. Возражений по существу нет. Покупательница доводы истицы не опровергла, а по ст. 56 ГПК РФ каждая сторона доказывает то, на что ссылается.

Суд оценил доказательства в совокупности (ст. 67 ГПК РФ) и в резолютивной части:

1. признал недействительным договор купли-продажи квартиры от 16 сентября 2015 года;
2. аннулировал в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности покупательницы от 1 октября 2015 года;
3. включил квартиру в наследственную массу, открывшуюся после смерти матери.

В остальной части иска суд отказал. Какие именно требования отклонены, решение отдельно не объясняет. Если сопоставить иск и резолютивную часть, суд не стал отдельно применять последствия недействительности сверх аннулирования записи и не признавал запись недействительной, а аннулировал ее. Для наследницы главное в резолютивной части есть: право покупательницы из реестра исключено, квартира включена в наследственную массу.

Пока собственник считается живым, наследства нет, и дочь не могла требовать квартиру как наследница. Путь занял несколько шагов: уголовное дело и экспертиза подписи, затем признание матери безвестно отсутствующей, затем объявление умершей, свидетельство о смерти, заявление нотариусу, и только после этого иск. Каждый шаг дал доказательство, на которое суд сослался в решении.

1. Сразу заявить в полицию или следственный комитет и просить назначить почерковедческую экспертизу договора и заявления на регистрацию. В этом деле именно заключение эксперта из уголовного дела стало главным доказательством.
2. Добиться статуса потерпевшего или гражданского истца в уголовном деле и получить копии постановлений и заключения: они понадобятся в гражданском суде.
3. Запросить выписку из ЕГРН с историей перехода права и копию договора из регистрационного дела: из них видно, кто, когда и на каком основании стал собственником.
4. Если родственник пропал, не ждать: по заявлению близкого суд признает человека безвестно отсутствующим, а позже объявляет умершим. Здесь оба решения вынес тот же районный суд, и новый суд на них опирался.
5. После получения свидетельства о смерти в течение шести месяцев подать нотариусу заявление о принятии наследства (ст. 1154 ГК РФ). Доверительница подала его через пять дней.
6. В иске о признании сделки недействительной просить и о судьбе записи в ЕГРН, и о включении имущества в наследственную массу: без этого решение не даст нотариусу оснований выдать свидетельство.
7. Привлечь к делу нотариуса, ведущего наследственное дело, и Управление Росреестра.

Если квартиру вашего родственника продали без его участия или после его смерти, пришлите выписку из ЕГРН, копию договора, документы из полиции и документы о наследстве: скажу, какие доказательства подделки уже есть, каких не хватает и в каком порядке действовать. Обещать результат не вправе, обещаю разбор и честную оценку.