Уклонение продавца от регистрации перехода

ООО производственно-коммерческая фирма «ДеМеТ» купило у ООО «Омега-Лаконд» два здания трансформаторных подстанций в Новой Ладоге Ленинградской области за 360 000 рублей. Продавец здания не передал и документы на регистрацию перехода права собственности не подал. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 30 мая 2013 года обязал продавца передать оба здания и вынес решение о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Суд отдельно указал, что такое решение заменяет заявление продавца.

Я представлял покупателя в суде первой инстанции. Дело полезно тем, кто купил недвижимость, внес часть цены, а продавец перестал исполнять договор: оно показывает, какие шаги сделать до суда и какие требования заявить, чтобы одним решением получить и сам объект, и основание для регистрации права.

По договору купли-продажи недвижимости от 19 марта 2010 года № 3 продавец обязался передать в собственность покупателя два здания трансформаторных подстанций: у корпуса № 8 и у корпуса № 9. Имущество принадлежало продавцу на основании акта приемки-передачи основных средств в уставный капитал. По п. 2.1 договора цена зданий 160 000 и 200 000 рублей, всего 360 000 рублей. По п. 3.1 30 000 рублей платятся в качестве предоплаты за регистрацию, остальные 330 000 рублей после сдачи документов на регистрацию в Управление Росреестра.

Платежным поручением от 11 мая 2010 года № 163 покупатель перечислил продавцу 30 000 рублей. Срок передачи зданий в договоре не был установлен. 4 февраля 2013 года покупатель направил продавцу письмо: 11 февраля явиться для передачи объектов и составления акта приема-передачи, 12 февраля прийти в Волховский отдел Управления Росреестра для подачи документов на регистрацию перехода права. В назначенные дни представители продавца документы не подали и объекты по акту не передали.

Продавец был извещен, но в заседание не явился и возражений не заявил. Управление Росреестра по Ленинградской области суд определением от 19 марта 2013 года привлек третьим лицом, оно тоже не явилось. При отсутствии возражений суд перешел к рассмотрению иска по существу в порядке ст. 137 АПК РФ.

Неявка ответчика не освобождает истца от доказывания. В деле были договор, платежное поручение, письмо продавцу и выписки из ЕГРП, подтверждающие право собственности продавца на здания, а в заседании я представил выписку из ЕГРЮЛ в отношении продавца.

1. Уклонение от подписания акта означает отказ передать имущество. По п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Обязательство продавца считается исполненным после вручения имущества и подписания документа о передаче, а уклонение продавца от подписания на условиях договора считается его отказом от обязанности передать имущество.
2. Нет срока в договоре, значит, срок определяется требованием. Договор срок передачи подстанций не установил, поэтому суд применил п. 2 ст. 314 ГК РФ. Покупатель письмом предложил передать объекты до 11 февраля 2013 года, продавец это не исполнил.
3. Продавец собственник, значит, можно требовать передачи самих зданий. Выписки из ЕГРП подтвердили, что здания принадлежат продавцу. На основании ст. 398, 456 и п. 2 ст. 463 ГК РФ суд обязал передать их покупателю.
4. Уклонение от регистрации преодолевается решением суда. Документами подтверждено, что продавец уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности. Суд удовлетворил это требование и указал, что решение заменяет заявление продавца и не является судебным актом о признании права собственности.

Итог в резолютивной части: обязать продавца передать покупателю оба здания трансформаторных подстанций; зарегистрировать переход права собственности на них к покупателю; взыскать с продавца 8 000 рублей расходов по госпошлине; вернуть покупателю из бюджета 2 200 рублей госпошлины.

В этом деле нет. По п. 3.1 договора основная часть цены, 330 000 рублей, платилась только после сдачи документов на регистрацию, а предоплату 30 000 рублей покупатель внес еще в 2010 году. Документы продавец так и не подал, поэтому срок оплаты остатка не наступил, и суд вопрос о доплате не обсуждал. Если по вашему договору оплата должна предшествовать передаче, это нужно оценить отдельно до подачи иска.

Регистрация перехода. Суд подчеркнул, что его решение заменяет заявление продавца, а не признает право собственности. Иск о признании права собственности здесь не подходил: право продавца было зарегистрировано, спора о нем не было, продавец просто не исполнял договор.

Два сразу. Обязать продавца передать объект по акту и зарегистрировать переход права собственности. В этом деле суд удовлетворил оба требования, и покупатель получил и обязанность продавца передать здания, и основание для регистрации без его участия. Росреестр полезно привлечь третьим лицом, как это сделал суд.

1. Заказать свежую выписку из реестра недвижимости: продавец должен оставаться собственником, а объект не должен быть продан другому. В этом деле право продавца подтвердили выписки из реестра.
2. Проверить продавца по ЕГРЮЛ: действует ли компания, не ликвидируется ли. В деле была представлена выписка на продавца.
3. Если срок передачи в договоре не указан, направить продавцу письменное требование с конкретными датами передачи и подачи документов на регистрацию, как в письме от 04.02.2013.
4. Сохранить доказательства отправки письма и того, что продавец не явился в назначенные дни.
5. Сверить условия оплаты: какая часть цены внесена и когда платится остаток, чтобы продавец не мог сослаться на просрочку покупателя.
6. Заявить в иске оба требования: о передаче объекта и о государственной регистрации перехода права собственности, и просить привлечь регистрирующий орган третьим лицом.

Такие споры между организациями рассматривает арбитражный суд, и адвокат в арбитражном суде начинает с проверки реестра и переписки. Если продавец недвижимости не передает объект, не подписывает акт или не идет на регистрацию, пришлите договор, платежные документы, выписку из реестра и переписку с продавцом: скажу, какие требования заявлять, нет ли препятствий для регистрации и что стоит сделать до подачи иска. Обещать результат не вправе, обещаю разбор и честную оценку.