Долг собственника квартир перед ТСЖ

Товарищество собственников жилья «Нахимова 20» обратилось в суд за взысканием долга с собственника: потребовало с ЗАО «РАНТ», которому принадлежали квартиры в доме, 3 315 610 рублей долга за содержание общего имущества и коммунальные услуги и пеней. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 8 августа 2016 года удовлетворил иск полностью. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 30 ноября 2016 года оставил решение без изменения: двойное начисление платы собственник не доказал, возражения по электроэнергии заявил поздно или без расчета, а пени установлены законом и несоразмерными не признаны.

Я представлял ТСЖ в апелляционном суде при рассмотрении апелляционной жалобы собственника. Такие жилищные споры между ТСЖ и компанией-собственником рассматривает арбитражный суд. Дело полезно правлениям ТСЖ и управляющим организациям, у которых в доме есть крупный собственник, например компания с непроданными квартирами. Ниже о том, почему пустующая квартира не освобождает от платы, как отвечать на доводы о двойном начислении и почему суд не снизил пени.

ТСЖ разделило требования на две группы помещений.

По проданным квартирам (14 квартир) товарищество взыскивало плату за содержание общего имущества за период с марта 2013 года по декабрь 2015 года, 493 480 рублей 30 копеек, и пени за несвоевременную оплату за период с 11 апреля 2013 года по 25 июня 2016 года, 129 273 рубля 82 копейки.

По непроданным квартирам товарищество взыскивало коммунальные платежи и плату за содержание общего имущества за январь-декабрь 2015 года, 2 532 750 рублей 92 копейки, и пени за период с 11 февраля 2015 года по 25 июня 2016 года, 160 105 рублей 9 копеек.

Всего долг составил 3 026 231 рубль 22 копейки, пени 289 378 рублей 91 копейку. Суд установил, что спорные помещения в заявленный период находились в собственности ответчика, факт оказания услуг в первой инстанции он не оспорил, а доказательств оплаты не представил.

С долгом по существу собственник не спорил, но просил отменить решение и удовлетворить иск частично. Доводов было четыре:

• плата за отопление на общедомовые нужды за октябрь-декабрь 2013 года начислена неправомерно: по абз. 2 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, плата за отопление вносится совокупно, без разделения на плату в помещении и на общедомовые нужды;
• без оснований начислена плата за электроснабжение мест общего пользования за февраль-июль 2014 года;
• без оснований начислена плата по статьям «электроэнергия по тарифам» и «электроэнергия по нерегулируемым ценам»;
• суд первой инстанции неправомерно не снизил пени по ст. 333 ГК РФ.

Суд напомнил нормы, на которых держится любое такое требование. По ч. 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ собственник обязан вносить плату за помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности. По ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата включает содержание и ремонт, взнос на капитальный ремонт и коммунальные услуги. Неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы. Бремя содержания имущества и общего имущества дома несет собственник (ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 39 и п. 1 ст. 158 ЖК РФ), причем членство в ТСЖ значения не имеет: суд сослался на решение Верховного Суда РФ от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256.

1. Двойное начисление за отопление не доказано. Собственник не представил доказательств того, что ТСЖ включило в плату за отопление плату на общедомовые нужды. ТСЖ еще в первой инстанции обоснованно указало, что расчет исковых требований не тождественен платежным документам, которые выставляются потребителям.
2. Электроснабжение мест общего пользования не оспаривалось вовремя. По ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги самостоятельна, а освещение помещений общего пользования входит в содержание общего имущества (подп. «б» п. 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; письмо Минрегиона России от 18.06.2007 № 11356-ЮТ/07). Главное же в другом: в первой инстанции собственник оказание этих услуг не оспаривал, и по ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ это считается признанием обстоятельств.
3. Возражения по статьям электроэнергии без контррасчета. Довод звучал еще в отзыве на иск, но не был мотивирован, контррасчет собственник не представил.
4. Пени не снижены. Пени рассчитаны по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ: одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки начиная с 31-го дня. Доказательств явной несоразмерности собственник не представил, и суды оснований для ст. 333 ГК РФ не нашли.

Жалоба оставлена без удовлетворения, госпошлина по ней осталась на собственнике.

Должен. Обязанность возникает с момента возникновения права собственности, а неиспользование помещения от платы не освобождает. В этом деле большая часть долга, 2,53 млн рублей, пришлась именно на непроданные квартиры.

Не нужно. Расходы на содержание общего имущества несут все собственники помещений, в том числе не вступившие в товарищество.

Поздно. Если в первой инстанции должник оказание услуг не оспаривал, по ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ это признание, и апелляционный суд новый довод отклонит, как отклонил довод об электроснабжении мест общего пользования.

Возможно только при явной несоразмерности, и доказывает ее должник. В этом деле суд пени не снизил. Пени установлены законом, а ходатайство о снижении без доказательств явной несоразмерности суд не удовлетворяет.

1. Собрать документы о праве собственности должника на каждое помещение за весь период долга: суд проверял, что помещения в заявленный период принадлежали ответчику.
2. Разделить требования по группам помещений и периодам, как в этом деле: проданные и непроданные квартиры, содержание общего имущества и коммунальные услуги.
3. Готовить расчет иска отдельно по каждой статье и быть готовым объяснить, почему он не совпадает с квитанциями. На довод о двойном начислении требовать от должника доказательств.
4. В первой инстанции фиксировать, что должник не оспаривает оказание услуг: новые возражения в апелляции суд не примет (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
5. На немотивированные возражения по статьям начислений указывать суду на отсутствие контррасчета.
6. Пени считать по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ и доводить расчет до даты, ближайшей к решению: в этом деле ТСЖ уточнило пени по 25 июня 2016 года.
7. На ходатайство о снижении пеней отвечать, что это законная неустойка и что несоразмерность должен доказать должник.

Если собственник помещений в доме не платит за содержание и коммунальные услуги или спорит с начислениями, пришлите выписки о собственности, расчет долга, протоколы и тарифы: скажу, какие периоды и суммы можно взыскать, как посчитать пени и что ответить на доводы о двойном начислении. Обещать результат не вправе, обещаю разбор и честную оценку.